Warum überhaupt untervermieten?

Vielleicht kennen Sie die Situation: Sie möchten eine Workation buchen und sind eifrig auf der Suche nach der passenden Unterkunft. Für diejenigen, die von Ihrer Wohnung aus arbeiten möchten, da in einem Co-Working Space nicht die nötige Ruhe herrscht, sind die Mindestanforderungen: Gute Internetverbindung und ein anständiger Arbeitsplatz.

Doch meistens scheitert es bei den Inseraten eben an diesen beiden Kriterien:

Als ich beispielsweise in Valencia nach passenden Inseraten auf den gängigen Plattformen suchte, fiel mir schnell auf, dass sehr selten vernünftige Arbeitsplätze zu finden sind.

Aus diesem Mangel ist eine Idee geboren: Warum nicht selbst den Bedarf an mobilen Arbeitsplätzen für Geschäftsreisende decken? Für mich ist dies ein Weg mir meine eigenen Auslandsaufenthalte zu finanzieren, für den ein oder anderen wird dies eine Möglichkeit sein, die Kosten während eines Projektaufenthalts zu reduzieren:

Die Frage, ob man fremden Menschen vertraut, in der eigenen Wohnung zu wohnen, muss wohl jeder für sich selbst beantworten. Für mich überwiegen die Vorteile durch die Chance die Welt zu bereisen, oder während beruflicher Abwesenheit aufgrund von Projekten quasi doppelt dazuzuverdienen. Die Steigerung der Vertrauenswürdigkeit der Personen ist meiner Meinung nach. durch die richtige Zielgruppe zu erreichen. Und zwar: Seriöse Geschäftsleute.

Die richtige Zielgruppe für die Untervermietung: Reisende Geschäftsleute und digitale Nomaden

Nach der Entscheidung die eigene Wohnung an eine fremde Person zu vermieten, gilt es die bestmöglichen Kandidaten anzusprechen. Durch die richtige Zielgruppe stellen Sie sicher, dass Sie zum einen ein ordentliches Preisniveau ansetzen können, zum anderen reduzieren Sie so das Risiko für Abnutzung und Probleme während der Vermietung.

Mitarbeitende von Unternehmen suchen für längerfristige Aufenthalte Unterkünfte, die sich nach zu Hause anfühlen. Die Lebenskosten während der Business-Reise steigen zudem exorbitant an, wenn nicht die Möglichkeit besteht, zu kochen und immer in Restaurants oder im Hotel gegessen werden muss. Außerdem kann das Teilen einer gemeinsamen Unterkunft während einer Geschäftsreise das Teambuilding und die Moral der Mitarbeitenden fördern.

Unternehmen sparen mit der Miete von Airbnbs bares Geld: Jonathan Liebtag (ex Global Director – Airbnb Event Spaces von Airbnb) kommentierte das große Potential von Airbnb für Unternehmen und behauptete, dass Airbnb „bis zu 30 %“ billiger sei als die Buchung von Hotels.

Aus diesen Gründen suchen Unternehmen mittlerweile auf Plattformen wie Airbnb und Co. nach passenden Apartments für ihre Mitarbeitenden. Auch Airbnb hat dieses Potential erkannt und bietet mit „Airbnb for Work“ einen Dienst an, mit welchem Unternehmen über ein Dashboard ihr Reisemanagement verwalten können. Hier werden speziell Inserate vorgeschlagen, welche als besonders geeignet für Geschäftsreisende gelten.

Voraussetzungen für die Untervermietung über Airbnb & Wunderflats

Persönliche Voraussetzungen

Natürlich ist die Untervermietung längst nicht in jeder Lebenssituation geeignet: Bestenfalls sind Sie alleinstehend, oder Ihr Lebenspartner hält die Untervermietung ebenfalls für eine gute Idee. Außerdem sollten Sie eine gewisse Risiko Affinität mitbringen, da es nach meiner Erfahrung trotz vernünftiger Untermieter doch immer ein seltsames Gefühl ist, wenn man sein eigenes zu Hause übergibt.

Eignet sich die eigene Wohnung zur Untervermietung?

Grundsätzlich eignet sich jede Wohnung mit Arbeitsplatz und robuster Internetverbindung. Ein designtechnisch anspruchsvoller Bürostuhl oder höhenverstellbarer Schreibtisch mit zusätzlichem Monitor sind natürlich ein Plus.

Auch eine gute Anbindung und Lage der Wohnung sind ein nicht unerhebliches Kriterium für die Nachfrage nach einer Home-Office Wohnung.

Wenn Sie in einer der großen Messestädten Deutschlands, wie Hannover, Frankfurt, Köln und Co. wohnen, haben Sie einen entscheidenden Vorteil: Denn Geschäftsleute (vor allem die Aussteller) reisen oft noch vor der eigentlichen Eröffnung der Messe an. Das bedeutet, man kann für einen längeren Zeitraum zu relativ hohen Preisen vermieten.

Noch einmal zusammengefasst, welche Kriterien die optimale Home-Office Wohnung zur Untervermietung erfüllen sollte:

  • Stabile Internetverbindung (SpeedTest hochladen)
  • Laptopfreundliche Arbeitsumgebung (z.B. höhenverstellbarer Schreibtisch, bequemer Bürostuhl
  • Bestenfalls Zentrale, ruhige Lage der Wohnung
  • Möglichkeit der längeren Vermietung (mind. zwei Wochen)
  • Sonstige Ausstattung: Fön, Waschmaschine, Wäschereck und Bügeleisen
  • Self-Check-in mit einem Zahlencode oder einem Schließfach.

Diese Highlights für die Home-Office Arbeit sollten auch bspw. in der Beschreibung des Inserates hervorgehoben werden.

Es gibt unterschiedliche Quellen, die die Anforderungen für den Airbnb-Geschäftszweig „Airbnb Work Collection“ (früher „Business Ready“) diskutieren. Hier handelt es sich um einen Bereich, in welchem Unternehmen explizit Listings angezeigt werden, die für Geschäftsreisen geeignet sind. Langfristig sollte es Ihr Ziel sein, ihr Listing so zu vermarkten, dass es die Chance hat, in diese Kategorie aufgenommen zu werden.

Beispiel Home Office mit Laptopfreundlicher Arbeitsumgebung
Beispiel Home Office mit Laptopfreundlicher Arbeitsumgebung

Erlaubnis zur Untervermietung

Die erste Einstiegshürde bei den meisten Mietern ist die Erlaubnis, die eigene Wohnung unterzuvermieten. Sollten Sie eine Eigentumswohnung besitzen, macht es die Sache leichter.

Wenn Sie jedoch Ihre Wohnung mieten und bei Airbnb vermieten wolllen, ist für die Untervermietung eine explizite Erlaubnis für die Vermietung an Touristen notwendig.

Am Besten sprechen Sie persönlich mit Ihren Vermietern und greifen auf, warum Sie die Wohnung untervermieten möchten und an welche Zielgruppe.

Erklären Sie Ihren Vermietern, dass Sie aufgrund Ihres Jobs relativ viel im Jahr Reisen müssen und Sie die Wohnung aber sehr gerne weiter behalten würden, da Sie sich sehr wohl fühlen. Aus diesem Grund würden Sie gerne in den jeweiligen Zeiträumen an „vernünftige Geschäftsleute“ vermieten. Gleichzeitig ist Ihnen natürlich die Harmonie mit Ihren Nachbarn wichtig: Deshalb tragen Sie dafür Sorge, dass sowohl die Mieter passen als auch, dass kein großes „Kommen und Gehen“ durch kurze Vermietungszeiträume entstehen. Eine gute Kommunikation vor der Untervermietung in Richtung Ihrer Vermieter und Nachbarn ist fördernd.

Weitere Tipps: Wie sollte ich meinem Vermieter über das Gastgeben bei Airbnb erzählen?

Gesetzliche Bestimmungen zum Wohnraumschutz beachten

Um Ihre Wohnung legal über Airbnb zu vermieten müssen Sie in vielen Ländern gesetzliche Bestimmungen zum Wohnraumschutz einhalten: Der Wohnraum in Ballungsgebieten ist knapp und wird dementsprechend vom Staat bzw. den einzelnen Ländern vor „Zweckentfremdung“ geschützt. Unter Zweckentfremdung von Wohnraum fällt unter anderem auch die Kurzzeitvermietung an Touristen (oder in diesem Fall Geschäftsreisende). Die gesetzlichen Bestimmungen sind hier von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Exemplarisch hier mal die Bestimmungen für kurzzeitige Untervermietung über Airbnb & Co. für NRW:

In den größeren Städten NRWs (Köln, Aachen, Bonn und Co.) ist die Vermietung ab dem ersten Tag anzeigepflichtig: Dies kann durch die Beantragung einer sog. Wohnraum ID geschehen. Die Beantragung ist überraschenderweise recht unkompliziert und ist seit dem 01. Juli 2022 recht schnell Online abzuwickeln. Erst ab einer Vermietung von über 90 Tagen im Jahr, liegt eine Zweckentfremdung vor: In diesem Fall müssen eine gebührenpflichtige Sondergenehmigung bei Ihrer Stadt einholen.

Tipp: Bestenfalls Vermieten Sie für mindestens 14 Tage zu einem Preis, welcher Ihre Monatsmiete deckt. So sind Sie nicht abhängig von einer Vermietung über längeren Zeitraum und brauchen nicht Ihr gesetzlich erlaubtes Vermietungskontingent auf.

Die Frage, ob es ethisch gerechtfertigt ist seine eigene Wohnung zu hohen Preisen unterzuvermieten muss wohl jeder für sich selbst entscheiden.

Meine Argumentation: Da es sich nicht um eine gewerbliche Vermietung Ihrer Immobilie handelt, nehmen Sie ja auch keinen Wohnraum weg und bieten nur für die Zeit, in der die Wohnung sowieso leer stehen würde Suchenden eine Unterkunft an. Der Preis wird durch die Ausstattung Ihrer Wohnung gerechtfertigt.

Inserate erstellen: Airbnb & Wunderflats

Wenn Sie sich um die gesetzlichen Anforderungen gekümmert haben, geht es nun ans Eingemachte: Die Erstellung Ihres eigenen Inserates.

Hier haben sich für mich zwei Anbieter als geeignet herauskristallisiert. Airbnb und Wunderflats. Doch gehen wir zunächst mal auf die wichtigsten Aspekte bei der Erstellung Ihres Inserates ein:

Erstellung von ansprechenden Bildern

Die Bilder Ihrer Wohnung sind das erste, was Aufmerksamkeit generiert, wenn die potentiellen Mieter durch die Listings scrollen. Außerdem sorgen mehr Views durch eindrucksvolle Bilder dafür, dass Ihr Inserat höher in den Suchergebnissen erscheint.

Grundsätzlich gilt: Qualität über Quantität. Lieber zehn helle hochwertige, als 20 unscharfe Bilder des Inserats. Es sollten jedoch genügend Bilder vorhanden sein, um einen hinreichenden Eindruck von der potenziellen neuen Unterkunft zu vermitteln. Schießen Sie Bilder von den Räumen aus verschiedenen Perspektiven und wählen Sie die besten Bilder aus.

Tipp: Tricksen Sie ein bisschen, wenn es um das Flair geht. Stellen Sie ggf. Pflanzen und Deko aus anderen Räumen in den Raum, von dem Sie gerade ein Foto machen.

Die offizielle Airbnb Empfehlung sind Bilder mit einem Seitenverhältnis von 3:2 und einer Mindestauflösung von 1024 x 683 px.

Sowohl bei einer professionellen Kamera, als auch bei Fotos mit Ihrem Handy, empfiehlt sich die Verwendung eines Stativs, um ruhige, klare Bilder zu schießen.

Beispiel für Airbnb Listing für Geschäftsreisende
Beispiel für Airbnb Listing für Geschäftsreisende

Weitere Tipps:

  • Organisieren Sie Ihre Fotos in verschiedenen Kategorien (Vor allem, um bspw. das Homeoffice hervorzuheben)
  • Versehen Sie alle Ihre Airbnb-Fotos mit Bildunterschriften
  • Packen Sie Ihre besten Fotos von allen Räumen an den Anfang

Ein aussagekräftiger Inseratstext

Ein aussagekräftiger Inserats Text sollte die Aufmerksamkeit der potentiellen Mieter erregen, Interesse wecken, trotzdem aber gleichzeitig die Realität der Wohnung widerspiegeln. Beim Aufbau der Beschreibung können Sie sich an folgender Struktur orientieren:

Kurze Einführung:

Hier packen Sie alle wichtigen Verkaufsargumente der Immobilie in eine Kurzfassung.

Raum für Raum Beschreibung:

Kurze Absätze, die beschreiben, was in jedem Zimmer zu finden ist. Erwähnung von besonderen Möbeln, bei Geschäftsleuten können Sie den Fokus auf das Home Office mit bequemem Designer Bürostuhl, höhenverstellbarer Schreibtisch und die hochwertige Kaffeemaschine legen. Auch Features wie Smart Home Technologie oder ein extra Bildschirm sind könnten erwähnenswert sein.

Lage & Viertel:

Geben Sie einen Überblick über die Lage der Immobilie, z.B. Anbindung an öffentliches Verkehrsmittel, Restaurants, Fitnessstudios oder Parks.

Das Wichtigste ist, dass Sie bei Ihrer Beschreibung immer die Bedürfnisse Ihrer Zielgruppe, der Remote Worker im Hinterkopf behalten.

Preisstrategien bei der Untervermietung über Airbnb

Der Preis Ihres Inserates hängt von unterschiedlichen Faktoren ab:

Konkurrenz & Lage: Schauen Sie vor allem auf vergleichbare Inserate in Ihrer Umgebung.

(Saisonale) Nachfrage: Gibt es Messen oder andere Events zu bestimmten Zeitpunkten im Jahr? Ist Ihre Stadt ein beliebtes Ziel für eine Workation zu bestimmten Saisons (z.B. Skigebiet, Strandnähe)?

Ihr persönliches Ziel: Hier kommt es natürlich auch darauf an, wie viel Profit Sie mit der Untervermietung machen möchten, oder ob Sie einfach nur vorhaben Ihre Kosten zu decken.

Tipp: Aktivieren Sie die Option „dynamisches Pricing“ bei Airbnb und passen Sie ggf. auch die Inserate auf den anderen Portalen an, sollte die Nachfrage dazu führen, dass Airbnb den Preis Ihres Inserates anzieht.

ToolTipp: Mit dem Tool Airdna (basierend auf Airbnb-Daten) können Sie sich einen Überblick über die die Rentabilität Ihrer Unterkunft verschaffen. Diese gelten für das für laufende Jahr und werden anhand von vier Faktoren berechnet: Die Lage Ihrer Unterkunft, die Anzahl der verfügbaren Zimmer, die Anzahl der Badezimmer und die Kapazität der Immobilie.

Hochpreisstrategie für Airbnb

Diese Strategie eignet sich vor allem für luxuriöse Wohnungen in Top Lage mit hohem Standard in Bezug auf Inneneinrichtung und Ausstattung. Das Ziel dieser Strategie ist es, den höchstmöglichen Preis pro Nacht für die Untervermietung zu erhalten. So ist es möglich durch einige Buchungen die Monatsmiete wieder auszugleichen. Meiner Meinung nach ist diese Strategie eher ungeeignet für längere Vermietungen, da hierdurch es zu vielen wechselnden Mietern kommt und ggf. auch Kosten für die Reinigung anfallen.

Langzeitstrategie für Airbnb

Im Szenario Untervermietung über einen längeren Zeitraum ist vor allem die Langzeitstrategie sinnvoll. Bei dieser Strategie gehen Sie über eine Reduzierung des Preises bei einer Vermietung über einen längeren Zeitraum sicher, dass Ihre Wohnung gebucht wird und Sie ein sicheres Einkommen haben.

Tipp: Bei Airbnb gibt es die Option einen Rabatt für längere Buchungen (z.B. ab zwei Wochen) zu genehmigen.

Wahl der Plattform: Airbnb und Wunderflats

Für die Vermietung über längere Zeiträume eignen sich meiner Meinung nach vor allem zwei Plattformen: Airbnb und Wunderflats. Beide Plattformen haben ihre Stärken und Schwächen. Ich habe mich persönlich entschieden, meine Wohnung auf beiden Plattformen zu inserieren.

Über Airbnb vermieten

Airbnb hat sich über die letzten Jahre zu einer der beliebtesten Plattformen für die Buchung privater Unterkünfte entwickelt. Die Beliebtheit ist auch ein klares Plus für die Plattform, denn durch die ansprechende Nutzererfahrung ist die Nachfrage logischerweise höher, als bei weniger bekannten Anbietern.

Auch die Gebühren der Plattform sind mit 3 % an Gastgeber und 14 % an Gäste (in Preisstrategie mit einbeziehen) im Vergleich zu anderen Plattformen sehr human. Außerdem sichert die Versicherung AirCover sowohl Mieter, wie auch Vermieter von Schäden an der Immobilie ab. „Unerklärliche(s) Verschwinden, Verluste oder bei einer Inventur zutage tretende Fehlbestände oder jeder andere unerklärliche Verlust von Inventar“ werden jedoch nicht abgedeckt. Das bedeutet Airbnb kommt nicht für Diebstahl auf. Wenn Ihnen diese Absicherung wichtig ist, sollten Sie unabhängig eine Zusatzversicherung abschließen.

Langzeit Untervermietung über Wunderflats

Bei meinen Recherchen nach einer Plattform für möblierte Langzeitvermietung bin ich auf das Berliner Startup Wunderflats gestoßen. Die primäre Zielgruppe der Plattform sind sogar Gleichgesinnte: Nämlich Professionals aus der IT-Branche, Manager und Berufseinsteiger.

Ihren Gewinn holt sich die Plattform bei den Vermietern: Hier zahlt man als Vermieter eine Servicegebühr von 11,9 % inkl. MwSt. von der gesamten Buchungssumme.

Auch wenn Wunderflats rechtlich gesehen nur als Vermittler bei der Untervermietung agiert: Für die Gebühren erhalten Sie als Vermieter deutlich mehr Service vom Startup: Nach der Bestätigung des Interesses durch den Mieter kümmert sich Wunderflats um eine Bonitätsprüfung, informiert sich über den Grund der Miete und checkt ggf. Dokumente wie den Arbeitsvertrag der Mieter, um diesen zu verifizieren. Im Anschluss daran erhalten Sie die Kontaktdaten des potentiellen Mieters und setzen eigenständig die Bedingungen für den Mietvertrag fest.

Leider gibt es bei der Plattform momentan bei bestimmten Städten nicht die Möglichkeit die Mindestdauer Vermietung selbst festzulegen, obwohl die gesetzlichen Bestimmungen dies erlauben (in Köln ist diese vom System auf drei Monate festgesetzt, in Frankfurt auf ganze sechs Monate). In einem Gespräch mit dem Support versicherte mir der Mitarbeiter, dass die Entwickler aber an dieser Option arbeiten.

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Björn ist Marketier aus Leidenschaft. In seiner Funktion als Redakteur verfolgt er das Ziel einen klaren Mehrwert für die IT-Freelancer-Community zu schaffen und diese in ihrem stressigen Alltag bestmöglich mit hilfreichen und interessanten Inhalten zu unterstützen. Als freiberuflicher Digital Marketing Consultant unterstützt er außerdem IT-Freelancer dabei, mit ihrer digitalen Präsenz passende Projektanfragen zu erhalten. Er ist zentraler Ansprechpartner beim IT-Freelancer Magazin. Kontaktmöglichkeiten finden Sie über LinkedIn oder per E-Mail: bjoern.brand@it-freelancer-magazin.de

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